Пленум ВАС РФ дополнил принятые им ранее разъяснения о применении норм ГК РФ об аренде
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.01.2013 № 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды"
Комментарий
В принятом постановлении Пленум ВАС РФ разъясняет ряд вопросов, возникающих у судов в процессе рассмотрения дел, касающихся аренды имущества.
На основании ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, установленном частями 1 и 3 ст. 17.1 (по результатам проведения конкурсов или аукционов), можно заключить договор на новый срок с прежним арендатором без проведения торгов, если договором не установлено иное и срок действия договора не ограничен законом.
Арендатор имеет право продолжать пользоваться арендуемым государственным или муниципальным имуществом, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил его о том, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора. В таком случае договор считается возобновленным на прежних условиях.
В случае если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор, которому было отказано, имеет право требовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному с другим лицом договору аренды.
Если в аренду сдается часть земельного участка, здания, сооружения или помещения и договор заключен более чем на год, он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю вещь в целом.
Авторы документа отмечают, что глава V Земельного кодекса РФ содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Из нее следует, что в случае аренды части такого земельного участка обязательно предварительное проведение кадастрового учета.
По смыслу ст. 608 ГК РФ арендодатель должен обладать правом собственности на вещь в момент ее передачи арендатору. Если в момент заключения договора права собственности еще не было (договор аренды будущей вещи), такой договор не является недействительным на основании ст.ст. 168 и 608 ГК РФ.
Также не влечет недействительность договора аренды отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, на момент его передачи арендатору. Однако нужно учитывать, что эксплуатация объекта без разрешения влечет наложение штрафа в соответствии с ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ.
Если в отношении одного и того же имущества было заключено несколько договоров аренды, применению подлежит ст. 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, имеет право требовать от арендодателя возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.
По смыслу п. 4 ст. 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам торгов.
В случаях, когда согласно закону торги на право заключения договора аренды не проводятся, условия договора аренды государственного или муниципального имущества, в соответствии с которыми с арендатора дополнительно взимается плата за заключение договора аренды, являются ничтожными (ст.ст. 168, 614 ГК РФ).
Принятый Пленумом ВАС РФ документ содержит еще ряд разъяснений, касающихся, в частности, регулирования арендной платы, продажи недвижимости, находящейся на земельном участке, споров, возникающих при аренде земельных участков для строительства многоквартирных домов и т.д.
