Можно ли признать расходы на аренду недвижимости, если арендодатель не предоставил свидетельство о праве собственности на это имущество?
Письмо Минфина России от 04.04.2012 № 03-03-06/1/180
Комментарий
Рассчитывая налоговую базу по налогу на прибыль, арендатор имеет право учесть в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, арендные (лизинговые) платежи за арендуемое имущество (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).
Эти расходы можно учесть при условии, что они подтверждены документами, оформленными в соответствии с законодательством. Как правило, таким документом является договор аренды.
Следует отметить, что в соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателем может быть также лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Если объектом аренды является недвижимое имущество, то право арендодателя сдавать его в аренду может подтверждаться свидетельством о государственной регистрации права собственности на него.
Однако на практике нередко возникает такая ситуация, когда арендодатель, сдающий в аренду нежилые помещения, не хочет или не может предоставить арендатору свидетельство о праве собственности на сдаваемое помещение (например, если право собственности еще не зарегистрировано).
Комментируя данную ситуацию, Минфин России подчеркнул, что арендатор имеет право учесть расходы на аренду, если они подтверждены документами, оформленными в соответствии с требованиями закона, в том числе и договором аренды.
При этом финансовое ведомство не указало, должна ли быть среди подтверждающих документов копия свидетельства о регистрации права собственности арендодателя на недвижимое имущество.
Однако ранее Минфин России высказывал следующую точку зрения: при отсутствии у арендодателя свидетельства о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество арендатор учесть расходы по аренде этого имущества не может (см. письма от 01.12.2011 № 03-03-06/1/791, от 27.03.2006 № 03-03-04/1/288). Аналогичное мнение высказано и в письме УФНС России по г. Москве от 09.12.2010 № 16-15/129894@.
Арбитражные суды не согласны с позицией контролирующих органов.
Так, в постановлении ФАС Московского округа от 15.07.2010 № КА-А40/7183-10-2 судьи отметили, что налоговое законодательство не связывает порядок исчисления и уплаты налогов с выполнением требований других отраслей законодательства. Поэтому учет арендатором расходов по арендной плате за фактическое использование недвижимости не зависит от государственной регистрации права собственности арендодателя. Аналогичный вывод сделан и в постановлении ФАС Московского округа от 19.08.2010 № КА-А40/9192-10.
Рекомендации
Во избежание конфликтов с инспекцией арендатору не стоит учитывать в расходах арендную плату, если у него нет копии свидетельства о собственности арендодателя на арендуемое имущество. В то же время, если такие расходы все же признавать, шанс отстоять свою позицию в суде при возникновении спора достаточно велик.
Следует обратить внимание на позицию УФНС России по г. Москве, высказанную в письме от 05.05.2011 № 16-15/044319@.
Налоговый орган отметил, что в силу Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестор может распоряжаться результатами капитальных вложений до регистрации права собственности на них. Следовательно, арендатор недвижимого имущества, являющегося объектом капитальных вложений, право собственности на которое еще не зарегистрировано, может учесть в расходах арендные платежи. Расходы на аренду вновь созданного имущества, право собственности на которое не зарегистрировано, также учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.04.2007 № Ф04-2117/2007(33186-А27-31)).
